Credor fiduciário não é sujeito passivo do IPTU antes da consolidação da propriedade e da imissão na posse

A controvérsia era saber se o credor fiduciário responde pelo IPTU do imóvel dado em alienação fiduciária antes de consolidada a propriedade em seu nome e antes da imissão na posse. O ponto de partida é o rol do art. 34 do CTN: segundo a orientação consolidada do STJ, são contribuintes do imposto o proprietário do imóvel, o titular do seu domínio útil ou o seu possuidor a qualquer título.

A Primeira Turma, sob relatoria do ministro Gurgel de Faria, afastou as três hipóteses. A propriedade do credor fiduciário é resolúvel, conforme o art. 25 da Lei 9.514/1997, e não é plena, nos termos dos arts. 1.231 e 1.367 do Código Civil. Ela é despida dos poderes de uso, gozo e disposição, e a posse indireta exercida pelo credor não tem ânimo de domínio. O domínio útil fica reservado ao devedor fiduciante (arts. 1.361, § 2º, e 1.363 do CC/2002). Mesmo com a consolidação da propriedade, a lei obriga o credor a promover a alienação do bem (art. 27 da Lei 9.514/1997 e art. 1.364 do CC/2002).

O colegiado também se apoiou no art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e no art. 1.368-B, parágrafo único, do CC/2002, segundo os quais os encargos e tributos incidentes sobre o bem recaem sobre o credor apenas com a consolidação da propriedade e após a imissão na posse. A Turma citou o REsp 1.726.733/SP, da Terceira Turma, e o recurso especial repetitivo 1.111.202/SP, no qual se definiu que o município pode, por lei local, escolher no rol do art. 34 do CTN o sujeito passivo do imposto. O julgado integra o Informativo 720 do STJ.

Para a advocacia tributária e imobiliária, a decisão sustenta a defesa do credor fiduciário contra cobranças de IPTU relativas ao período anterior à consolidação da propriedade e à imissão na posse.