Imóvel da empresa usado como moradia do sócio e dado em caução locatícia é bem de família impenhorável

O caso envolvia contrato de locação comercial garantido por caução de imóvel pertencente a uma sociedade empresária, descrita na nota oficial como empresa de pequeno porte, e utilizado como residência por um dos sócios. Discutia-se se esse imóvel poderia ser penhorado para satisfazer obrigações da locação.

A Terceira Turma, sob relatoria do ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, partiu do art. 37 da Lei n. 8.245/1991, que lista as garantias que o locatário pode prestar, entre elas caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas. O art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/1990 afasta expressamente a proteção do bem de família no caso de obrigação decorrente de fiança. Como as exceções à impenhorabilidade são taxativas e não admitem interpretação extensiva, conforme o REsp 1.887.492/SP, a jurisprudência do STJ entende que essa exceção não se aplica à caução oferecida em contrato de locação.

O colegiado acrescentou que a finalidade da Lei n. 8.009/1990 é proteger a residência do casal ou da entidade familiar, o que levou à proteção do imóvel da empresa em que reside o sócio. O julgamento foi unânime, em 03/05/2022, e integra o Informativo de Jurisprudência n. 735 do STJ.

Para a advocacia imobiliária e de locação, a decisão diferencia caução de fiança: o locador que aceita imóvel em caução não pode contar com a exceção do art. 3º, VII, da Lei n. 8.009/1990 se o bem servir de moradia ao sócio da empresa proprietária.