Imprescritibilidade da adjudicação compulsória alcança as perdas e danos quando a escritura é inviável

A controvérsia era definir se, inviabilizada a adjudicação compulsória decorrente de promessa de compra e venda e convertida a obrigação em perdas e danos, a pretensão indenizatória estaria prescrita. O caso envolvia o inadimplemento do promitente vendedor quanto à outorga da escritura definitiva do imóvel.

A Terceira Turma, sob relatoria da ministra Nancy Andrighi, partiu dos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil: se o promitente vendedor não outorga a escritura, o promitente comprador pode obter sentença que substitua a declaração de vontade omitida (artigo 501 do CPC). A adjudicação compulsória é, assim, mecanismo de execução específica da promessa e busca satisfazer uma obrigação de fazer. O artigo 248 do Código Civil e o artigo 499 do CPC preveem a conversão em perdas e danos quando a prestação se torna impossível ou não é possível a tutela específica.

O colegiado citou a jurisprudência do STJ (REsp 1.982.739/MT e AgInt no AREsp 228.070/MG) segundo a qual a conversão em perdas e danos é cabível de forma automática, ainda que sem pedido explícito, quando impossível o cumprimento específico ou a obtenção de resultado prático equivalente. A tese fixada estende à pretensão indenizatória a imprescritibilidade da adjudicação compulsória. O julgado integra o Informativo de Jurisprudência n. 885 do STJ.

Para a advocacia imobiliária, o precedente permite ao promitente comprador pedir perdas e danos, quando a escritura não puder mais ser obtida, sem que a pretensão indenizatória seja tratada de forma diversa da própria adjudicação compulsória quanto à prescrição.