DIRIETO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO. LEI 6.766/1979. ADMINISTRADORA DO LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA DE FUNDO DE MELHORAMENTOS. ALTERAÇÕES NO REGULAMENTO. CIÊNCIA E ANUÊNCIA DA PROPRIETÁRIA. NÃO COMPROVADAS. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. NECESSIDADE DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.
1. Ação declaratória, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 29/1/2025 e concluso ao gabinete em 4/9/2025.
2. O propósito recursal consiste em decidir se a administradora de loteamento de acesso controlado pode cobrar taxa de Fundo de Melhoramentos, baseada em alteração do regulamento, posterior à aquisição do imóvel.
3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 4. O entendimento das Cortes Superiores é no sentido de que a cobrança da taxa de manutenção por associação será válida quando houver ciência e anuência dos proprietários. A mesma lógica jurídica se aplica quando a administradora do loteamento não tem natureza jurídica de associação de moradores e pretende a cobrança de despesas realizadas com obras e serviços de manutenção. 5. Para estabelecer a regularidade das cobranças, seja de taxas de manutenção ou de serviços, seja por associações ou administradoras, depende-se da ciência e da anuência do proprietário. 6. É também o que deve ocorrer na eventualidade de alterações no contrato-padrão, prevendo o pagamento de novas taxas. Antigos proprietários, que tenham comprado o imóvel antes da previsão de cobranças, devem ter acesso e anuir com a versão atualizada do contrato-padrão, para que as taxas possam deles ser cobradas. 7. No recurso sob julgamento, a MOMENTUM não se desincumbiu de seu ônus de comprovar a ciência e anuência de MARIA com a previsão contratual que estabeleceu a taxa de R$ 240,00 mensais, sendo indevida a cobrança.
8. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.
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DIRIETO CIVIL. DIREITO PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA. LOTEAMENTO DE ACESSO CONTROLADO. LEI 6.766/1979. ADMINISTRADORA DO LOTEAMENTO. COBRANÇA DE TAXA DE FUNDO DE MELHORAMENTOS. ALTERAÇÕES NO REGULAMENTO. CIÊNCIA E ANUÊNCIA DA PROPRIETÁRIA. NÃO COMPROVADAS. NECESSIDADE DE INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS. SÚMULA 5/STJ. NECESSIDADE DE REEXAME DE FATOS E PROVAS. SÚMULA 7/STJ.
I. Hipótese em exame
1. Ação declaratória, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 29/1/2025 e concluso ao gabinete em 4/9/2025.
II. Questão em discussão
2. O propósito recursal consiste em decidir se a administradora de loteamento de acesso controlado pode cobrar taxa de Fundo de Melhoramentos, baseada em alteração do regulamento, posterior à aquisição do imóvel.
III. Razões de decidir
3. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o Tribunal de origem examina, de forma fundamentada, a questão submetida à apreciação judicial e na medida necessária para o deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte.
4. O entendimento das Cortes Superiores é no sentido de que a cobrança da taxa de manutenção por associação será válida quando houver ciência e anuência dos proprietários. A mesma lógica jurídica se aplica quando a administradora do loteamento não tem natureza jurídica de associação de moradores e pretende a cobrança de despesas realizadas com obras e serviços de manutenção.
5. Para estabelecer a regularidade das cobranças, seja de taxas de manutenção ou de serviços, seja por associações ou administradoras, depende-se da ciência e da anuência do proprietário.
6. É também o que deve ocorrer na eventualidade de alterações no contrato-padrão, prevendo o pagamento de novas taxas. Antigos proprietários, que tenham comprado o imóvel antes da previsão de cobranças, devem ter acesso e anuir com a versão atualizada do contrato-padrão, para que as taxas possam deles ser cobradas.
7. No recurso sob julgamento, a MOMENTUM não se desincumbiu de seu ônus de comprovar a ciência e anuência de MARIA com a previsão contratual que estabeleceu a taxa de R$ 240,00 mensais, sendo indevida a cobrança.
IV. Dispositivo
8. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários.